Der bygges ikke midlertidige studieboliger i det forventede omfang i forlængelse af moderniseringen af planloven i 2017 – hvorfor?

Dispensationsmuligheden I lokalplanen til opførelse af midlertidige studieboliger, vedtaget i 2017, har ikke medført opførelse af midlertidige studieboliger i tilsigtet omfang – faktisk er der kun opført ganske få.

Container Livings direktør, Brian Gade, har reflekteret over situationen og konkluderer, at man politisk ikke i tilstrækkeligt omfang, har sikret mulighederne for at optage en finansiering, der er fordelagtig nok til at give afkast i den ønskede lave husleje og dermed et bæredygtigt projekt.

Finansiering
Det hele bunder i, at der er en teoretisk risiko forbundet med genplacering af boligerne efter udløb af den midlertidige periode på 10 år. En risiko der er høj nok til, at bankerne ikke ønsker at medvirke til finansiering af midlertidige studieboliger på almindelige finansieringsvilkår, der svarer til almindelig boligbelåning.

Samtidig kan midlertidige studieboliger som udgangspunkt ikke realkredit belånes. Dette betyder, at denne lav-rente finansiering ikke kan tages i anvendelse.

Dermed er der kun de ”almindelige” ejendomsinvestorer tilbage, som har risikovillig lånekapital. Typisk kræver disse investorer en højere forrentning, hvilket medfører forøgede låneomkostninger for ”ejendommen”, hvilket igen resulterer i en højere husleje for de studerende. Dermed ender man i bedste fald i en ”almindelig” husleje selvom bygningen kan opføres billigere.

Tilladelser
Som det er i dag, godkendes en midlertidig studiebolig i henhold til gældende bygningsreglement. Det vil sige på præcis samme vilkår, som almindelige boligerne, der skal ligge der permanent – der findes således ikke en ”midlertidig godkendelse” af selve bygningen.

Vi ser dog, at der gøres brug af en række dispensationer – altså lempede krav til boligerne – med baggrund i, at de er midlertidige og skal fjernes efter 10 år. Dette åbner risiko for, at der bygges ringere boliger på baggrund af midlertidigheden.

Dette mener vi ikke er rimeligt, idet 10 år, er temmelig lang tid. Samtidig kan vi i forhold til bæredygtighed ikke tillade os at producere boliger, der skal kasseres efter 10 år.

Når boligen efter udløb af den midlertidige periode skal genplaceres på en ny grund, skal den faktisk godkendes helt forfra. Risikoen ligger derfor i, at eventuelle ændringer i bygningsreglementet i den midlertidige periode betyder, at der er risiko for, at boligen ikke kan genplaceres og dermed skal kasseres. Med andre ord skal investorer afskrive boligen over eksempelvis 10 år, hvilket medføre en meget høj husleje.

 

Brian Gade, Direktør i Container Living, Kaare Dybvad, Boligminister, Jacob Bjerregaard Jørgensen, Borgmester i Fredericia

Er der en potentiel løsning?
JA – Der er en potentiel løsning.
Container Living har skabt et gennemprøvet byggesystem, hvor der via optimering af projekteringen, byggeprocesser og produktion, kan leveres boliger i meget høj kvalitet i henhold til Bygningsreglementet, hurtigt og ikke mindst billigt.

Med en målsætning om, at dette kan resultere i lave huslejer i midlertidige studieboliger, skal bygningsejer gives mulighed for at afskrive boligerne over de mere end 50 år, som er den dokumenterede levetid for en bolig fra Container Living. Dette vil give direkte afkast i en lavere husleje.

Løsningen er derfor, at det i Bygningsreglementet indføres, at:

Når en midlertidig studiebolig ved opførelsen er godkendt i henhold til det på tidspunktet gældende bygningsreglement uden dispensationer, kan den genplaceres på en ny beliggenhed på baggrund af den oprindelige godkendelse – Naturligvis betinget af, at alle øvrige planforhold mv. på den nye grund er opfyldt.

Teoretisk baggrund
Teorien bag er, at såfremt bygningen er god nok til at være godkendt på ”grund A” og må blive stående der resten af sin levetid, gør det ingen forskel i forhold til godkendelse, at den flyttes til ”grund B” – teoretisk set lige ved siden af.

Såfremt en sådan ”typegodkendelse” kan indføres, vil det eliminere risikoen i forhold til hvorvidt ejendommen kan godkendes på en ny beliggenhed ved genplacering efter udløb af den midlertidige periode på eksempelvis 10 år.

Det understreges, at der skal sættes meget høje krav til de boliger, der godkendes i henhold til ovenstående, således der ikke åbnes op for opportunistiske developere. Med ord skal det være boliger af meget høj kvalitet og det skal fremgå af den første ansøgning om byggetilladelse, at man ønsker denne ”typegodkendelse”.

Container Living er repræsenteret i Norge med selskabet Container Living Norway A/S. Ovenstående forslag udspringer af den norske SINTEF godkendelse, som netop muliggør ovenstående.