Q&A 2017-03-13T11:43:18+00:00

Q&A

Indkvartering af flygtninge i ”Container Living” boliger

1. Hvad er Container Living boliger ?

Container Living ApS er leverandør af midlertidige og permanente boliger til flygtninge. Selskabet har udarbejdet et koncept, hvor containere bygges og indrettes nøglefærdigt til flygtningeboliger. Boligerne designes ud fra et fast koncept, hvor boligkvalitet, æstetik, god integration og inklusion er i højsædet. Ligeledes har der i udviklingen været fokus på, at boligerne let kan sammenlægges til større enheder eller flyttes, hvis behovet for boliger til flygtninge ændrer sig.

2. Har kommunernes pligt til at anvise en midlertidig eller permanent bolig til flygtninge

Ja. Efter integrationslovens § 12, stk. 1, har kommunerne pligt til at anvise en nyankommen flygtning en permanent bolig, snarest muligt efter kommunen har overtaget ansvaret for flygtningen. Indtil det er muligt at anvise en permanent bolig, skal kommunerne anvise flygtninge et midlertidigt opholdssted efter integrationslovens § 12, stk. 6.

3. Hvordan kan kommunerne opfylde anvisningsforpligtelsen ?

Kommunen kan løfte sin forpligtelse til at anvise en permanent bolig enten ved at anvise en bolig i den almene sektor eller i den private udlejningssektor, herunder ved selv at erhverve boliger og stå som udlejer eller fremlejegiver af en bolig i medfør af integrationslovens § 13. Kommunen kan lovligt indgå lejeaftale om containerboliger, som fremlejes til flygtninge på permanente vilkår, og som er omfattet af lejeloven.

4. Må kommunerne som bygherre opføre nye boliger til flygtninge ?

Nej. Kommunernes særlige adgang efter integrationslovens § 13 til at erhverve, indrette eller leje boliger med henblik på udlejning til beboelse til flygtninge giver kommunerne mulighed for at erhverve eksisterende beboelsesejendomme, ligesom kommunerne – med henblik på videreudlejning – kan leje boliger. Kommunalbestyrelsen kan derimod som bygherre ikke opføre og eje nye boliger med henblik på at leje ud til flygtninge.

5. Hvilke tilskudsordninger findes der til midlertidige boliger til flygtninge ?

Folketingets Finansudvalg har på baggrund af topartsaftalen etableret en kommunal ansøgningspulje til etablering af midlertidige boliger og ombygning af egnede tomme bygninger til flygtninge. Der er afsat 75 mio. kr. i 2016 og 75 mio. kr. i 2017. Puljen retter sig mod kommuner, hvor der er et akut behov for boligplacering af flygtninge. Der vil kunne ydes et tilskud på op til 50 % af kommunens udgifter.

6. Hvilke tilskudsordninger findes der til permanente boliger til flygtninge ?

Regeringen har den 18. marts 2016 indgået en topartsaftale med Kommunernes Landsforening (KL) med overskriften “Bedre rammer for at modtage og integrere flygtninge”. Aftalen har til hensigt at gøre det muligt at etablere op til 12.000 nye flygtningeboliger.
I aftalen afsættes 640 mio. kr. i 2016 til et fast tilskud svarende til 75 % af det kommunale grundkapitalindskud til nye, permanente almene boliger for flygtninge, der har en begrænset størrelse på 40 m2 med en lav husleje.
Udlændingeministeriet har på baggrund af topartsaftalen vedtaget en bekendtgørelse om tilskud til etablering af almene familieboliger, som kan forbeholdes flygtninge
(“tilskudsbekendtgørelsen”). Af bekendtgørelsen fremgår bl.a., at kommunerne kan få tilskud til hel eller delvis dækning af den kommunale grundkapital i forbindelse med etableringen af boliger, forudsat at kommunerne gives anvisningsret til boligerne. Da Kommunerne ikke selv må eje boligerne, skal byggeriet ske i samarbejde med en almen boligorganisation.

7. Hvordan beregnes og udbetales tilskuddet ?

Tilskuddet udbetales som et fast engangsbeløb pr. bolig. Beløbet er beregnet som svarende til 75% af grundkapitalen til en bolig på maksimalt 40 m2, hvilket betyder, at det faste engangsbeløb svarer til en 100% finansiering af grundkapitalen ved en bolig på 30 m2. Bygges der tilsvarende større boliger vil tilskuddets andel af grundkapitalen falde, eksempelvis til 50% ved boliger på 60 m2 og så fremdeles. Bygges der boliger mindre end 30 m2 ydes der fortsat 100% finansiering af grundkapitalen, dog kan det samlede tilskud pr. bolig højst udgøre et beløb, der svarer til den fulde grundkapital til boligen.

8. Kan kommunerne også få tilskud til større boliger ?

Ja. Hvis det lokalt vurderes hensigtsmæssigt, kan kommunerne opføre boligerne større. I så fald skal mindst halvdelen af boligerne være mindre end 55 m2, og den enkelte kommune vil selv skulle finansiere de eventuelle merudgifter udover det faste engangsbeløb, jf. ovenfor.

9. Kan kommunerne optage lån til flygtningeboliger ?

Ja, og hvis kommunen ikke har en ledig låneramme, kan lån optages uden deponering. Dette vil også gælde en lejeaftale på over 3 år med Container Living.
For kommunernes boliganvisningsforpligtelser efter integrationsloven er der fastsat særlige låneregler, som ikke gælder for andre kommunale boligsociale opgaver. Det følger af lånebekendtgørelsen, at kommuner har automatisk låneadgang til erhvervelse og indretning af ejendomme til udlejning til beboelse i henhold til integrationsloven.
Kommunen vil som udgangspunkt have fri låneadgang, hvis kommunen har en ledig låneramme.
Hvis kommunen ikke har en ledig låneramme skal kommunen i en række tilfælde foretage deponering. Lånebekendtgørelsen giver dog kommunerne låneadgang til erhvervelse og indretning af ejendomme til udlejning til beboelse i henhold til integrationsloven uden at skulle foretage deponering. Social- og Indenrigsministeriet fortolker reglen således, at kommunerne kan leje boliger med henblik på videreudlejning til beboelse uden at skulle foretage deponering.

10. Gælder udbudsreglerne for kommunens salg af en kommunal grund til Container Living

Udbudsloven gælder ikke for kommunens salg af en kommunal grund. Kommunen er derimod underlagt reglerne i bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme, når kommunen ønsker at sælge en kommunal grund til Container Living.

11. Gælder udbudsreglerne for kommunens udlejning af en kommunal grund til flygtningeboliger ?

Nej. Udbudsreglerne regulerer de tilfælde, hvor den ordregivende myndighed foretager en ”anskaffelse”. Loven gælder således ikke, når kommunen ønsker at udleje en kommunal grund til en privat part. Til gengæld skal aftalen indgås og lejen fastsættes i overensstemmelse med almindelige forvaltningsretlige grundsætninger.

12. Gælder tilbudsloven kommunens leje af en privat ejet grund til flygtningeboliger ?

Både og. Tilbudsloven finder anvendelse på bygge- og anlægsarbejder, men ikke på indkøb af varer eller tjenesteydelser. Hvis lejeaftalen kun omfatter leje af færdige boliger, finder tilbudsloven derfor ikke anvendelse og modsat, hvis kontrakten omhandler et byggearbejde, vil udgangspunktet være, at tilbudsloven finder anvendelse.

13. Hvad skal man være opmærksom på i forhold til Udbudsloven ?

Container Living bygger mobile, beboelige containere, der kan lejes ud til kommunerne med henblik på anvendelse til flygtningeboliger.
En offentlig kontrakt, der vedrører leje af en vare, er omfattet af Udbudsloven. Det bemærkes i den forbindelse, at en offentlig vareindkøbskontrakt accessorisk kan omfatte monterings- og installationsarbejde.
I modsætning til leje af en vare er leje af fast ejendom (en eksisterende bygning) som hovedregel ikke omfattet af Udbudsloven. Denne hovedregel fraviges dog, hvis lejekontrakten indebærer, at der skal opføres helt nye bygninger eller foretages væsentlige ombygninger, der opføres/udføres efter den ordregivende myndigheds præciserede behov. Da Container Livings boliger er et standardiseret, færdigt produkt, på linje med pavilloner, og som ikke er tilpasset den enkelte kommunes behov, er det vores vurdering, at udbudslovens regler ikke vil være gældende.
Hvis kommunerne derimod vælger en individuelt tilpasset løsning (skræddersyet byggeri), gælder udbudsreglerne. Dog kun, hvis kontraktens værdi er mindst 38.960.213 kr. ekskl. moms. Er kontraktens værdi under 38.960.213 kr. ekskl. moms, men mindst 300.000 kr. ekskl. moms, vil tilbudslovens regler som udgangspunkt være relevante.

14. Hvem har anvisningsretten til almene familieboliger til flygtninge ?

Der vil være 100 pct. kommunal anvisning til de boliger, der opføres med støtte fra puljen. Boligerne er ikke forbeholdt nogen bestemt målgruppe og kan derfor af kommunen anvises til den borger, der vurderes at have størst behov. Kommunen kan også lave en aftale med en boligorganisation om ændringer i anvisningsretten, se nedenfor.

15. Kan der ske ommærkning af almene familieboliger til flygtninge ?

Ja, på visse betingelser. De 640,0 mio. kr. til finansieringstilskud til kommunalt grundkapitalindskud omhandler ifølge aktstykket ”opførelse af små billige almene familieboliger.” Man har således ikke opfundet en ny kategori ”almene flygtningeboliger”. Derfor gælder de almindelige regler for ommærkning i almenboligloven. I forbindelse med vedtagelsen af aktstykket svarede ministeren: ”Hvis kommunerne vurderer ikke længere at have behov for boligerne, kan de aftale med boligorganisationerne, at disse overtager anvisningsretten, hvorefter boligerne udlejes efter den almindelige venteliste.” I så fald skal tilskuddet ikke tilbagebetales.
Almene boliger kan som bekendt opdeles i 3 hovedtyper: Ungdoms-, familie- og ældreboliger. Boligerne er fra opførelsen mærket som én af de tre typer. Der er dog mulighed for, at man efterfølgende kan ommærke én boligtype til en anden boligtype, således at en eventuel overkapacitet af familieboliger kan blive til ungdoms- eller ældreboliger. En sådan ommærkning kræver en aftale mellem kommunen og boligorganisationen. Efter ommærkning udlejes boligerne efter de udlejningsregler, som gælder for ungdoms- eller ældreboliger. I forbindelse hermed sker der også en omfordeling af det oprindelige støttetilsagn efter bekendtgørelsen herom.

16. Kan boligerne lejes ud til andre end flygtninge ?

Ja, hvis kommunen aftaler med en boligorganisation, at den overtager anvisningsretten, fordi behovet for boliger til flygtninge ændrer sig. Den almene boligorganisation kan udleje almene familieboliger til andre boligsøgende, såfremt de ikke kan udlejes til boligsøgende på ventelisten. I sådan et tilfælde skal støtten ikke betales tilbage.

17. Hvad skal man være særlig opmærksom på ved indgåelse af lejekontrakter om container boliger

Der er endnu ikke udviklet en fast praksis for, hvor lang tid kommunerne kan forpligte sig ved indgåelse af lejekontrakter vedrørende flygtningeboliger. Med baggrund i de hensyn, der ligger til grund for integrationslovens bestemmelser om pligten til at tilvejebringe midlertidige og permanente boliger, er det vores vurdering, at Container Living ApS og kommunerne vil kunne indgå en lejekontrakt uden tidsbegrænsning med en uopsigelighedsperiode på en række år, eventuelt op til 10 år, hvorefter lejekontrakten kan undergives almindelige opsigelsesvarsler.
Hvis der derimod er tale om midlertidige boliger, som eventuelt er indrettet på baggrund af dispensation fra planloven i f.eks. 5 år, vurderes det, at en lejekontrakt, der f.eks. svarer til dispensationens længde, også er lovlig. Spørgsmålet er dog ikke prøvet ved tilsynsmyndighederne eller domstolene.

18. Er der særlige regler for lokalisering af midlertidige boliger til flygtninge ?

Ja. De almindelige regler i planloven gælder som udgangspunkt. Men med henblik på lokalisering af midlertidige boliger til flygtninge har kommunerne i medfør af planloven mulighed for i op til 5 år at dispensere fra en lokalplan og mulighed for på visse betingelser at fravige planlovens krav om tilvejebringelse af lokalplaner eller landzonetilladelse. Dette gælder såvel ved nybyggeri af containerboliger og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse til midlertidige flygtningeboliger.

19. Hvilke byggetekniske krav skal boligerne opfylde ?

Kommunen vil udelukkende kunne anvise permanente/midlertidige boliger, som ifølge bygge- og planlovgivningen lovligt kan anvendes som boliger. Container Livings boliger opfylder bygningsreglementets (BR-15) krav til indretning af boliger bl.a. med hensyn til brand, sikkerhed, sundhed mv.

20. Kan man tinglyse servitutter, lejekontrakter, pant mv. i en containerbolig ?

Ja. Containerboligerne er omfattet af byggelovens begreb ”bygninger og faste konstruktioner, der gøres til genstand for bygningsmæssig udnyttelse”. Boligerne kan tildeles eget blad i tingbogen, hvis de placeres på fremmed grund, herunder på en af kommunen ejet eller lejet grund. Container Living ApS har også mulighed for at erhverve en grund, opføre boligerne og leje dem ud til kommunen.

21. Gælder lejeloven for de boliger, kommunerne anviser ?

Både og. Lejeloven finder ikke anvendelse i forbindelse med indkvartering på midlertidige opholdssteder. Hvis kommunen derimod formidler en midlertidig, privat bolig, gælder lejelovens regler mellem den private udlejer og flygtningen. Lejeloven gælder også, når kommunen selv lejer permanente boliger ud til flygtninge.

22. Hvor kan man finde mere information ?

For en nærmere gennemgang af integrationslovens og almenboliglovens nærmere regler henviser vi til informationsbrev af 6. februar 2015 fra det nuværende Udlændinge- Integrations og Boligministerium. Opmærksomheden henledes dog på, at tilskudsreglerne nu fremgår af bekendtgørelse af 21. april 2016 om tilskud til almene familieboliger, som kan forbeholdes flygtninge. Der henvises endvidere til topartsaftalen af 18.03.2016 ”Bedre rammer for at modtage og integrere flygtninge” med redegørelse for de økonomiske rammer for permanent og midlertidig boligplacering af flygtninge.