Jura 2017-03-13T11:33:42+00:00

JURA

Kommunal indkvartering af flygtninge i “Container Living” boliger

Fra advokatfirmauet Gangsted-Rasmussen
Dato: 15. august 2016

1. Om Container Living

Container Living ApS er leverandør af midlertidige og permanente boliger til flygtninge. Selskabet har udarbejdet et koncept, hvor containere bygges og indrettes nøglefærdigt til flygtningeboliger. Boligerne designes ud fra et fast koncept, hvor boligkvalitet, æstetik, god integration og inklusion er i højsædet. Ligeledes har der i udviklingen været fokus på, at boligerne let kan sammenlægges til større enheder eller flyttes, hvis behovet for boliger til flygtninge ændrer sig. Dette notat beskriver juridiske forudsætninger og løsninger, som er relevante ved etablering af containerboliger til flygtninge.

2. Kommunernes pligt til at anvise en midlertidig eller permanent bolig og krav til boligen

Permanente boliger til flygtninge
Efter integrationslovens § 12, stk. 1, har kommunerne pligt til at anvise en nyankommen flygtning en permanent bolig, snarest muligt efter kommunen har overtaget ansvaret for flygtningen. Indtil det er muligt at anvise en permanent bolig, skal kommunerne anvise flygtninge et midlertidigt opholdssted efter integrationslovens § 12, stk. 6.

Kommunen kan løfte sin forpligtelse til at anvise en permanent bolig enten ved at anvise en bolig i den almene sektor eller i den private udlejningssektor, herunder ved selv at erhverve boliger og stå som udlejer eller fremlejegiver af en bolig i medfør af integrationslovens § 13. Kommunerne har imidlertid ikke adgang til selv at opføre nye boliger, herunder containerboliger, efter denne bestemmelse. Kommunen kan derimod lovligt indgå lejeaftale om containerboliger, som fremlejes til flygtninge på permanente vilkår, og som er omfattet af lejeloven.

Kommunen vil udelukkende kunne anvise boliger, som ifølge bygge- og planlovgivningen lovligt kan anvendes som boliger. Container Livings boliger opfylder bygningsreglementets (BR-15) krav til indretning af boliger med hensyn til brand, sikkerhed, sundhed mv.

Midlertidig indkvartering
Med henblik på lokalisering af midlertidige containerboliger har kommunerne i medfør af planloven mulighed for i op til 5 år at dispensere fra en lokalplan og mulighed for på visse betingelser at fravige planlovens krav om tilvejebringelse af lokalplaner eller landzonetilladelse. Dette gælder såvel ved nybyggeri af containerboliger og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse til midlertidige flygtningeboliger. Lejeloven finder ikke anvendelse i forbindelse med indkvartering på midlertidige opholdssteder. Hvis kommunen derimod formidler en midlertidig, privat bolig, gælder lejelovens regler mellem den private udlejer og flygtningen.

3. Kommunernes muligheder for at erhverve, indrette eller leje bygninger med henblik på udlejning til flygtninge

Kommunernes særlige adgang efter integrationslovens § 13 til at erhverve, indrette eller leje boliger med henblik på udlejning til beboelse til udlændinge giver kommunerne mulighed for at erhverve eksisterende beboelsesejendomme, ligesom kommunerne – med henblik på videreudlejning – kan leje boliger. Kommunalbestyrelsen kan derimod som bygherre ikke opføre og eje nye boliger med henblik på at leje ud til flygtninge.

Der er endnu ikke udviklet en fast praksis for, hvor lang tid kommunerne kan forpligte sig ved indgåelse af lejekontrakter vedrørende flygtningeboliger. Med baggrund i de hensyn, der ligger til grund for integrationslovens bestemmelser om pligten til at tilvejebringe midlertidige og permanente boliger, er det vores vurdering, at Container Living ApS og kommunerne vil kunne indgå en lejekontrakt uden tidsbegrænsning med en uopsigelighedsperiode på en række år, eventuelt op til 10 år, hvorefter lejekontrakten kan undergives almindelige opsigelsesvarsler. Hvis der derimod er tale om midlertidige boliger, som er indrettet på baggrund af dispensation i medfør af planloven i f.eks. 5 år, vurderes det, at en lejekontrakt, der svarer til dispensationens længde, også er lovlig. Men det spørgsmål er som nævnt ikke prøvet ved tilsynsmyndighederne eller domstolene.

4. Økonomi- og tilskudsordninger

Regeringen har den 18. marts 2016 indgået en topartsaftale med Kommunernes Landsforening (KL) med overskriften “Bedre rammer for at modtage og integrere flygtninge”. Aftalen har til hensigt at gøre det muligt at etablere op til 12.000 nye flygtningeboliger.

I aftalen afsættes 640 mio. kr. i 2016 til et fast tilskud svarende til 75 % af det kommunale grundkapitalindskud til nye, permanente almene boliger for flygtninge, der har en begrænset størrelse på 40 m2 med en lav husleje. Hvis det lokalt vurderes hensigtsmæssigt kan kommunerne opføre boligerne større. I så fald skal mindst halvdelen af boligerne være mindre end 55 m2, og den enkelte kommune vil selv skulle finansiere de eventuelle merudgifter. Disse almene boliger vil være særligt målrettet flygtninge. Der er endvidere afsat 150 mio. kr. til statslig medfinansiering af etablering af midlertidige boliger.

Lovgivningens tilskudsmodeller skelner dermed først og fremmest mellem midlertidige og permanente boliger til flygtninge.

Midlertidige boliger
Folketingets Finansudvalg har på baggrund af topartsaftalen etableret en kommunal ansøgningspulje til etablering af midlertidige boliger og ombygning af egnede tomme bygninger til flygtninge. Der er afsat 75 mio. kr. i 2016 og 75 mio. kr. i 2017. Puljen retter sig mod kommuner, hvor der er et akut behov for boligplacering af flygtninge. Der vil kunne ydes et tilskud på op til 50 % af kommunens udgifter i denne henseende.

Permanente boliger indenfor Almenboliglovgivningen
Udlændingeministeriet har på baggrund af topartsaftalen vedtaget en bekendtgørelse om tilskud til etablering af almene familieboliger, som kan forbeholdes flygtninge (“tilskudsbekendtgørelsen”). Af bekendtgørelsen fremgår bl.a., at kommunerne kan få tilskud til hel eller delvis dækning af den kommunale grundkapital i forbindelse med etableringen af boliger, forudsat at kommunerne gives anvisningsret til boligerne. Da Kommunerne ikke selv må eje boligerne, skal byggeriet ske i samarbejde med en almen boligorganisation.

Tilskuddet udbetales som et fast engangsbeløb pr. bolig. Beløbet fremgår af bilaget til ”tilskudsbekendtgørelsen”. Beløbet er beregnet som svarende til 75% af grundkapitalen til en bolig på 40 m2, hvilket betyder, at det faste engangsbeløb svarer til en 100% finansiering af grundkapitalen ved en bolig på 30 m2. Bygges der tilsvarende større boliger vil tilskuddets andel af grundkapitalen falde, eksempelvis til 50% ved boliger på 60 m2 og så fremdeles. Bygges der boliger mindre end 30 m2 ydes der fortsat 100% finansiering af grundkapitalen, dog kan det samlede tilskud pr. bolig højst udgøre et beløb, der svarer til den fulde grundkapital til boligen.

Permanente og midlertidige boliger indenfor lånebekendtgørelsen
For kommunernes boliganvisningsforpligtelser efter integrationsloven er der fastsat særlige låneregler, som ikke gælder for andre kommunale boligsociale opgaver. Det følger af bekendtgørelsen om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier m.v. (lånebekendtgørelsen) § 2, stk. 1, nr. 13, at kommuner har automatisk låneadgang til erhvervelse og indretning af ejendomme til udlejning til beboelse i henhold til integrationsloven.

Kommunen vil som udgangspunkt have fri låneadgang, hvis kommunen har en ledig låneramme. Hvis kommunen ikke har en ledig låneramme skal kommunen i en række tilfælde foretage deponering. Lånebekendtgørelsen giver dog kommunerne låneadgang til erhvervelse og indretning af ejendomme til udlejning til beboelse i henhold til integrationsloven ude at skulle foretage deponering. Social- og Indenrigsministeriet fortolker reglen således, at kommunerne kan leje boliger med henblik på videreudlejning til beboelse uden at skulle foretage deponering. Dette vil blandt andet gælde, hvis kommunen indgår en lejeaftale med Container Living.

5. Tilbuds- og udbudslov

Salg af kommunal grund
Udbudsreglerne gælder ikke for kommunens salg af en kommunal grund. Kommunen er derimod underlagt reglerne i bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme, når kommunen ønsker at sælge en kommunal grund.

Leje af kommunal grund
Udbudsreglerne regulerer overordnet set de tilfælde, hvor den ordregivende myndighed foretager en ”anskaffelse”. Loven gælder således ikke, når kommunen ønsker at udleje en kommunal grund til en privat part. Til gengæld skal lejen i overensstemmelse med almindelige forvaltningsretlige grundsætninger svare til markedslejen.

Tilbudsloven
Tilbudsloven finder anvendelse på bygge- og anlægsarbejder, men ikke på indkøb af varer eller tjenesteydelser. Hvis lejeaftalen kun omfatter leje af færdige boliger, finder tilbudsloven derfor ikke anvendelse og modsat, hvis kontrakten omhandler et byggearbejde, vil udgangspunktet være, at tilbudsloven finder anvendelse.

Udbudsloven
Container Living bygger mobile, beboelige containere, der kan lejes ud til kommunerne med henblik på anvendelse til flygtningeboliger. Det er afgørende for vurderingen af de udbudsretlige forpligtelser, om lejekontrakten skal klassificeres som en lejekontrakt vedrørende en vare, eller om der er tale om en lejekontrakt vedrørende fast ejendom.

En offentlig kontrakt, der vedrører leje af en vare, er omfattet af Udbudsloven, jf. Udbudslovens § 24, stk. 1, nr. 26. Det bemærkes i den forbindelse, at en offentlig vareindkøbskontrakt accessorisk kan omfatte monterings- og installationsarbejde.

I modsætning til leje af vare er leje af fast ejendom (en eksisterende bygning) som hovedregel ikke omfattet af Udbudsloven, jf. Udbudslovens § 21, stk. 1, nr. 1. Denne hovedregel fraviges dog, hvis lejekontrakten indebærer, at der skal opføres helt nye bygninger eller foretages væsentlige ombygninger, der opføres/udføres efter den ordregivende myndigheds præciserede behov. Da Container Livings boliger er et standardiseret, færdigt produkt, på linje med pavilloner, og som ikke er tilpasset den enkelte kommunes behov, er det vores vurdering, at udbudslovens regler ikke vil være gældende.

Hvis kommunerne derimod vælger en individuelt tilpasset løsning (skræddersyet byggeri), som er omfattet af udbudsreglerne, gælder udbudsreglerne dog kun, hvis kontraktens værdi er mindst 38.960.213 kr. ekskl. moms. Er kontraktens værdi under 38.960.213 kr. ekskl. moms, men mindst 300.000 kr. ekskl. moms, vil tilbudslovens regler som udgangspunkt være relevante.

6. Afslutning

For en nærmere gennemgang af integrationslovens og almenboliglovens nærmere regler henviser vi til informationsbrev af 6. februar 2015 fra det nuværende Udlændinge- Integrations og Boligministerium. Opmærksomheden henledes dog på, at tilskudsreglerne nu fremgår af bekendtgørelse af 21. april 2016 om tilskud til almene familieboliger, som kan forbeholdes flygtninge. Der henvises endvidere til topartsaftalen af 18.03.2016 ”Bedre rammer for at modtage og integrere flygtninge” med redegørelse for de økonomiske rammer for permanent og midlertidig boligplacering af flygtninge.

Eventuelle spørgsmål kan rettes til undertegnede.

Hans Rohde, Thomas Ulrik